盘活“沉睡资产”促振兴

通过一年多的探索，鄄城出台了宅基地资格权认定、超出部分有偿使用、退出和流转、抵押贷款等6个试行意见，初步构建起推进所有权、资格权、使用权“三权分置”改革的制度体系。90个试点村顺利推进，确定有偿使用面积584589平方米、有偿使用费约2127万元，清理出闲置宅基地2846亩，为试点村带来528万元集体经济收入，58个村完成“十有”标准的新型农村社区建设。

“试点证明，通过‘三权分置’改革，彻底盘活了当前农村最宝贵的‘沉睡资产’，为推动乡村振兴插上腾飞翅膀。”菏泽市委副书记、鄄城县委书记张伦说，“鄄城以资格认定和确权颁证为基础，以‘使用权剥离’为核心，厘清村集体组织与农户的产权界限，重点探索宅基地使用权有效流转机制，创新不同的闲置宅基地开发利用模式，落脚点为拓宽农民增收渠道，实现了农民和村集体的‘双赢’，成为了一股助推脱贫攻坚和乡村振兴的重要力量。”

农村最宝贵的“沉睡资产”乱象颇多

近年来，随着城乡社会结构变化和农村人口外流加快，现行宅基地制度存在的问题日益突出。在鄄城，农村人口外流增多，农房空置现象加剧;一户多宅、建新不拆旧等现象普遍发生;宅基地抵押、超范围流转、建造“小产权房”等法外现象大量存在;农民住房财产权和宅基地使用权权能不充分，农民财产权利受到约束。

数据显示，鄄城共有农村宅基地26万处，户均达264平方米，除一户多宅、多占等现象日渐突出外，村庄土地空闲面积占居民点总面积的比例已超过20%，还随处可见村庄规划混乱、管理粗放等导致土地大量浪费的现象。

谁家有本事，谁家就能多占宅基地，当前农村最宝贵的资产不仅在沉睡，甚至成为乡村混乱之源。而随着乡村振兴大潮涌动，众多空壳村庄又苦于没有起步之资、发展之源。这在鄄城县委副书记赵海林看来，已成为迫切需要解决的矛盾：“只有下决心将‘一户一宅’落到实处，落实宅基地集体所有权、保障农户资格权和适度放活使用权，才能为盘活这块‘沉睡资产’奠定基础，才能为乡村振兴发展注入源头活水。”

有鉴于此，鄄城县被确定为山东省试点县后，一是外出学习，二是充分调研，三是边试点推进、边总结经验，相继出台制度性文件，为规范有序推进筑牢根基。

抓住“一户一宅、合理定价、有序流转”关键点

接到农村宅基地“三权分置”试点任务后，阎什镇沈口村党支部书记时圣铎头脑中浮现出三项疑问：“一户一宅如何认定?超出部分有偿使用如何定价?使用权如何合理有效放活?”

哪些人有申请宅基地资格权?鄄城明确了年满20周岁因结婚等原因确需分户建房、祖孙三代以上视家庭成员情况确需分户等9种情况，更明确了农转非后享受城镇居民诸项福利、在本县辖区内其他农村已有宅基地、流转宅基地及地上建筑物后又提出申请、户口虽未迁出但属于国家公职人员、户口迁入本村的“空挂户”等10种情况不享有宅基地资格权。

如何界定超出部分?超出部分如何合理定价?鄄城先是根据山东总体情况和本县实际，确定了农村宅基地面积每处不得超过264平方米的原则，本着“法定无偿、节约有奖、超占有偿、退出补偿”的原则，对超占、一户多宅等情况实行“阶梯计价”。

“实行阶梯计价的目的，主要是引导那些一户多宅、违规乱建的农户，主动退出所占宅基地。同时，在试行意见中也明确了每3到5年调整一次收费标准的原则。”县自然资源和规划局局长李增贤说。

宅基地使用权如何合理有效流转?鄄城明确规定，宅基地流转可采取转让、出租、互换、赠与、继承、入股等方式进行流转。宅基地转让的，受让人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员;宅基地出租的，承租人应为中国公民、法人或其他组织，使用用途须符合乡村规划，并办理宅基地使用权流转手续。

宅基地改革出乡村发展新路径

“村西边新楼眼看着建起来了，俺家这块估计也该拆了。”阎什镇沈口村村民张清江边忙着收拾家里的东西边说道，“村里都讲了，拆了旧房，腾出来的宅基地统一建新村，省出来的宅基地复垦后流转出去，收入还是我们大伙儿的，大家都很期待，都很满意。”

“沈口行政村包括沈口村、吕庄村和辛集村，三个村统一规划后将节约土地460亩。”沈口村党支部书记时圣铎说，“腾出的建设用地指标，通过鄄城县乡村振兴投资的收储，成为了新社区建设的成本。新社区本着农民自愿选择的原则，有二层楼小院、多层楼房，天然气、暖气入户，配套建有文化广场、公园、人工湖和污水处理设施等。”

多村合一、统一规划建设新型农村社区，是一条乡村振兴路径。暂时还未达到条件的村庄，通过将腾出的宅基地复垦、出租等方式换来了村庄发展的“第一桶金”。一些有产业资源的村庄，栽下果树、建起广场、旧房改民宿，发展起了乡村旅游。

同时，随着“房地一体化”的逐步推进，鄄城农村宅基地使用权和住房财产权抵押贷款业务有望开通，将为农民增收致富和农业现代化催生内生动力。

此外，鄄城结合宅基地“三权分置”改革，将乡村振兴战略规划、新型城镇化建设规划统筹考虑，合理统筹安排农村经济发展、村庄建设、环境整治、生态保护、基础设施建设与社会事业发展等各项用地，让乡村发展留足空间，让乡村建设提升颜值。