案例 | 贵州省清镇市“现代化冷链物流配送中心”项目1

时间：2023-05-08 20:53:00来源：admin01栏目：冷链新闻阅读：

信息来源中国债券信息网

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该项目属于新增专项债券九大投向领域中的“城乡冷链等物流基础设施”。项目全部预期收入均由项目自身建设内容产生，收入与成本测算详细，可为其他同类型项目做参考。

项目单位

清镇市商务局

建设内容

本项目占地面积约100亩，总建筑面积81612.65平方米，其中:生鲜仓33936.35平方米;空载退货库3966.76平方米;配套用房7036.52平方米(计容面积5996.31平方米，地下室不计容1040. 21平方米) ;常温仓36496.34平方米;配电室176. 68平方米;给水、排水及雨水管网、配套道路等附属设施工程。主要建设内容包括:生鲜仓、空载退货库、配套用房、常温仓、配电室;给水、排水及雨水管网、配套道路等附属设施工程。

资金筹措

根据项目实施方案，调整后项目总投资金额为41899.17万元，其中:资本金11899.17万元，占总投资的28.40%(其中自筹资金10999. 17万元，财政补贴资金900万元) ;拟申请使用专项债券资金30，000. 00万元，占总投资的71. 6%，其中2020年发行专项债券5000万元，本次计划发行专项债券资金3486万元，下批次计划申请专项债资金21514万元。

项目收入

预测依据:根据清镇市产业投资有限责任公司与贵州百姓友电子商务有限公司及贵州民投装饰工程有限公司签订的仓库租赁协议合理测算项目经营收入。项目经营收入来源主要为出租收入，其中:

①常温仓库出租收入

根据可行性研究报告以及项目周边地区的出租情况，项目建设完成后可用于出租的常温仓库面积36， 496.34平方米，项目运营期第1年(2022年开始对外出租)，假设运营期第1年出租率为60%，以后每年增加10%，至2026年满100%出租率后不再增长。根据周边相关市场的租金情况，依据谨慎性原则，合理预测运营期第一年常温仓库每月的租金为25. 00元/平方米，以后年度租金每两年递增5%。

②退货库出租收入

根据可行性研究报告以及项目周边地区的出租情况，项目建设完成后可用于出租的退货库面积3，966.76平方米，项目运营期第1年(2022年)开始对外出租，假设运营期第1年出租率为60%，以后每年增加10%，至2025年满90%出租率后不再增长。根据周边相关市场的租金情况，依据谨慎性原则，合理预测运营期第一年退货库每月的.租金为20. 00元/平方米，以后年度租金每两年递增5%。

③生鲜仓出租收入

根据可行性研究报告以及项目周边地区的出租情况，项目建设完成后可用于出租的生鲜仓面积33，936.35平方米，项目运营期第1年(2022年)开始对外出租，假设运营期第1年出租率为60%，以后每年增加10%，至2026年满100%出租率后不再增长。根据周边相关市场的租金情况，依据谨慎性原则，合理预测运营期第一年生鲜仓每月的.租金为100.00元/平方米，以后年度租金每两年递增5%。

④配套用房出租收入

根据可行性研究报告以及项目周边地区的出租情况，项目建设完成后可用于出租的配套用房面积7，036.52平方米，项目运营期第1年(2022年)开始对外出租，假设运营期第1年出租率为60%，以后每年增加10%，至2026年满100%出租率后不再改变。根据周边相关市场的租金情况，依据谨慎性原则，合理预测运营期第一年配套用房每月的租金为25. 00元/平方米，以后年度租金每两年递增5%。

项目成本

项目运营期间的运营成本主要支出有以下几项:

①工资及福利费

工资及福利费包括支付给员工的薪酬、福利费用以及缴纳的社保费用等。根据可研性研究报告，项目劳动定员30人，项目运营期第1年(2022年)人均工资5.00万元，以后年度人均工资均在运营期第1年的基础上以5.00%的比率逐年递增。

②外购燃料及动力费

根据可行性研究报告以及项目情况，依据谨慎性原则，合理预测外购燃料及动力费每年占收入的5. 00%。

③维护修理费

维护修理费主要包括设备运营过程中发生的动力、维护、修理等相关费用。根据可行性研究报告，依据谨慎性原则，合理预测项目运营期间的维护修理费按照出租收入的3. 00%测算。

④行政管理费

行政管理费主要包括项目运营过程中发生的办公费用、差旅费以及日常运营费用等费用。根据可行性研究报告，依据谨慎性原则，合理预测行政管理费按照员工支出的100%测算。

融资平衡情况

根据项目收益预测及其所依据的各项假设，贵阳市清镇市现代化冷链物流配送中心项目在债券存续期间项目经营收入为92，478. 45万元，项目经营成本为13，958. 50万元，项目运营期间产生的相关税费为18，293.24 万元，预计用于项目资金平衡的项目收益的现金流入60，226.71万元，项目预期收益对本期债券本息的覆盖倍数为1.24倍，能够合理保证偿还本期债券本金和利息，可以实现项目收益与融资自求平衡。

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