观点指数报告期内，普洛斯半年报显示，收入和毛利率均双双下滑。投资支出上，不论是投资性房地产开发支出还是对合联营企业的注资，规模均在下滑。

受上半年仓储景气不佳影响，普洛斯做了适当收缩。

但下半年或许迎来新的局面，据8月份宏观数据显示，零售端、快递业和仓储业均表现出不同程度的增长，上海地区仓储资产交易仍有一定的活跃度。

报告期内，物流投资机构以及开发商均未停下融资的步伐，ESR和京东产业均将设立物流核心基金。部分开发商仍以债权融资为主，但受益于公募REITs退出的渠道畅通， 宝湾物流也在积极促进旗下物流资产的REITs上市事宜，预计一定程度上缓解债务压力。

因疫情不断反复，全球供应链受阻，国内跨境物流业务也在持续开展。不论是国内还是在国外，均在建设跨境物流仓储中心。同时，一批跨境供应链平台也在陆续成立，为中小企业提供全程的跨境物流服务。

同样的，冷链物流建设也在持续进行中。农发行千亿基金投向各个基础设施领域，其中就包括冷链基础设施，目前已向全国多个地区投放资金以及配套贷款。同时，地方政策也在出台冷链物流的相关政策，刺激冷链物流基地的建设发展。

普洛斯投资力度下滑，8月整体环境向好

8月31日，物流仓储巨头普洛斯中国发布了上半年财报，数据显示，2022年上半年营业总收入下滑了1.47%，随着成本的攀升，毛利率也由上年同期的51.8%降至今年上半年的27.36%。

中报显示，普洛斯投资力度确实在下降，同时出租率也有所下滑。

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额同比下滑4.74%。观点指数认为，这是普洛斯在放缓资产出表的步伐，或许是因为完工未稳定物业的数量有所降低，导致可出表的成熟物业量有所降低。

可以看到，普洛斯中国完工未稳定物业面积在下降，同比下滑了1.18%，而土地储备增长也近乎停滞，或许是投资性房地产开发支出以及对合联营企业的注资规模下滑带来的影响。

总的来说，上半年普洛斯中国在收缩投资力度。

此外，上半年中国仓储指数有3个月处于荣枯线以下，另外3个月在荣枯线附近徘徊，意味着上半年仓储业景气较去年同期确实有所减弱。不过，8月份宏观数据表明，整体环境在逐渐转暖。

据国家统计局数据，8月我国社会消费品零售总额同比增长5.4%，较上月多出2.7个百分点。网上零售额累计值同比增长3.7%，较上月多出0.5个百分点。数据表明，8月份零售情况持续增长，将带动仓储业的需求回升。

显然，快递业也直接受到零售业增长的影响。据国家邮政局数据，8月份，全国快递服务企业业务量同比增长4.9%，其中，同城业务量累计同比下降5.1%，异地业务量累计同比增长6.4%；业务收入同比增长5.2%。前8个月，全国快递服务企业业务量累计同比增长4.4%；业务收入累计同比增长3.9%。

据中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数显示，2022年8月份为51.2%，较上月下降1.9个百分点，但仍在荣枯线以上，处于增长状态。各分项指数中，新订单、业务量、设施利用率指数较上月有所回升，收费价格指数与上月持平。这些数据也佐证了网上零售总额持续增长带动了快递业的相应增长，进而对仓储业起到促进作用。

其中的一个缩影是，8月22日江苏凤凰出版传媒股份有限公司将名下资产海安物流园以增资的方式注入全资子公司江苏凤凰新华书店集团有限公司中，该物流园截至2021年12月31日的账面净值为1.07亿元。据悉，凤凰新华书店集团的主营业务为学生图书出售，受到双减政策影响，教辅类图书和其他优秀学生读物的销售量大增。

观点指数认为，凤凰出版传媒的注资动作将加强凤凰新华书店集团对物流园的管控，增强其供应链能力。

这个是零售端刺激仓储业发展的一个佐证，另外华东地区的物流项目仍有一定的交易活度。当月消息，第一太平戴维斯已成功促成一家全球知名综合性跨国集团收购位于上海松江经济技术开发区的物流项目。该项目位于松江经开区中部核心区，周边产业集聚，总建筑面积近1.31万平方米，土地面积近3万平方米。

同时，在供给端仍持续有物流仓储用地入市，如海口市江东新区及呼和浩特相继挂牌仓储用地，总面积为12.11万平方米，总起拍价为0.96亿元。其中，江东新区地块固定资产投资总额不得低于1.5亿元。

石家庄一地块也拟建设冷链物流城市集配中心，占地为995亩。

融资以基金募集为主，ESR再度关注澳大利亚市场

物流仓储行业的融资以募集物流核心基金为主，规模至少超过28.17亿人民币，主要有ESR的物流核心基金和京东产发的物流核心基金。

前者主要投向澳大利亚成熟仓储物业，是近年来ESR在澳大利亚的第三只物流基金，第一基金规模为6亿澳元，第二只为6亿美元，两只基金已在澳大利亚投资了近68万平方米的资产。截至2022年6月30日，ESR在澳大利亚及新西兰的资产管理规模为252亿美元，占总资产管理规模的比例为17%，是ESR资管组合中的重要组成部分。

观点指数认为，ESR持续加大对澳大利亚的投资，是因为疫情促进了澳大利亚电子商务的发展，使得其对物流仓储的需求大大提升。据公开数据，到 2025 年，澳大利亚在线零售商将突破 700 亿美元关口。

京东产发则于今年7月签订协议，准备成立第三支物流地产核心基金，不过并未披露具体募资额。但此前京东产发已成功完成两支物流地产核心基金、一支物流地产开发基金和一支物流并购基金的募集。

京东产发表示，未来，核心基金、开发基金及并购基金的资产管理规模合计将会超过273亿元人民币。第三支基金的成立，也为新并购的中国物流资产旗下物流资产提供了盘活退出的通道。

京东产发将中国物流资产并入后，将带来客户资源和管理资源，这也为基金储备了良好的收购标的。

不同于ESR和京东产发，债权融资一直是宝湾物流的主要融资方式。据不完全统计，今年上半年，宝湾物流已为旗下子公司提供了14亿元担保，并获得了相应的银行贷款。

另外，宝湾物流上半年还成功发行了5亿元中票，目前有54.36亿的公开债余额（包含资产证券化产品）。若旗下4个物流园能够成功进行公募REITs上市，将降低宝湾物流的负债率，减轻债务压力。

重构物流节点，跨境物流促全球供应链恢复

据国家邮政局数据，8月份国际/港澳台业务量累计完成12.0亿件，同比下降15.1%。当疫情冲击全球供应链时，重构物流节点，恢复供应能力，应当成为经济复苏的路径之一。而且，当经济仍依赖出口时，跨境贸易就显得举足轻重。

9月5日，中国地利集团与福建正祥投资集团有限公司就中国（连江）海峡国际农产品物流园的运营管理达成战略合作，该项目总投资约人民币39亿元，规划建设用地1003亩，总建筑面积120多万平方米。项目建成投产后，将辐射福州都市圈及浙赣地区、台湾地区、东南亚地区。

供应链合作方面，小商品城集团、中远海运物流及普洛斯成立合资公司浙江智捷元港国际供应链科技有限公司，将打造数字化跨境第三方交付平台，提供全程的物流履约服务。

国外节点方面，京东物流、满贯集团、法东(东营)电子商务有限公司将在跨境物流、仓网规划等一体化供应链解决方案等方面开展合作。双方将在法国巴黎、波尔多两地各打造一个京东物流产业基地。同时，普洛斯也将在日本大阪府堺市堺区合资开发物流园，园区总建筑面积约为9.3万平方米，总投资约1.3亿美元。

就报告期内情况来看，国内仓储节点+供应链平台+外国仓储节点，三个节点构成了一条看似完整的链条。随着海外仓以及国内国际性仓储数量的增加，以及供应链平台公司的加持，跨境贸易的难题或许能得到一定缓解。

除了跨境物流外，行业对新能源的投资也在持续进行中。9月19日，ESR与SKPH和CFS签署协议，合作开发和运营韩国的第一个环保型氢动力物流中心。而对光伏持续投资的普洛斯，也投资了新能源电池厂商恒创睿能。

冷链获农发行千亿基金加持

疫情之下，无论是疫苗、药物还是各种生活物资，都需要提前做大量的储备以防不时之需，这就需要大量的冷链仓库。

据仲量联行预计，亚太区冻仓投资额在2032年有望达至每年390亿港元，以应对2021年至2028年期间区域整体冻链市场12%的年复合增长率。

对此，国家政策对冷链的建设提供了强力的支持，其中就包括千亿基金。

9月19日，农发基础设施基金第二期1000亿元已全部投放完毕，投放项目732个。该基金主要投向城乡冷链和重大物流基础设施、市政和产业园区基础设施、保障性安居工程、新型基础设施等八大领域。

在冷链方面，据观点指数不完全统计，农发基础设施基金已向19个不同的省市县累计投资了超过15亿元，并有配套10亿元贷款。

另外，地方政府部门也相继出台了针对冷链建设的政策，湖南省政府办公厅印发《湖南省冷链物流体系建设行动方案》，提出到2025年基本构建起以长株潭地区为核心区块，以湘南、洞庭湖、大湘西地区为区域中心，以多个特色基地为重要节点的现代冷链物流体系。

作为冷链巨头的万纬物流，与青岛西海岸新区保税物流中心签订合作协议，双方将在高标仓储及冷链温控物流园区方面进行深度合作。据悉，万纬物流已入驻47个城市，服务企业1500多个，冷链园区47个，仓储项目163个，仓储规模近1200万平方米。

据此，冷链仓储的建设就形成了中央-地方政府-企业三个层面的联动，预计农发基金将持续投向冷链领域，而地方政府的政策也将刺激更多的冷链项目落地。